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PROJET SFIHA - SOUANI

PREOCCUPATIONS

dimanche 18 octobre 2009

PREOCCUPATIONS ET
RECOMMANDATIONS
Document édité par le comité de suivi du projet SOUANI

Préambule

Interpellés par les insuffisances majeures que connaît le projet SOUANI, en terme de respect du concept de tourisme durable, des habitants de la Province d’Al Hoceima et des personnes originaires de la même Province ont créé le comité de suivi de ce projet comme acteur de la société civile pour faire valoir des revendications légitimes fondées sur des lois nationales et conventions dans lesquelles l’engagement du Maroc est sans équivoque. Notre comité est composé d’enfants du pays issus de différents horizons (ouvriers, enseignants, cadres, ingénieurs, médecins, militants associatifs, entrepreneurs, …etc) résidant au Maroc et en Europe

Notre comité, indigné par la transformation du projet touristique SOUANI en projet immobilier, s’est donné comme but d’oeuvrer pour que la vérité soit connue du grand public.

Nous nous sommes posés les questions suivantes :

 Est-il légal, dans un état qui se veut de droit, de déposséder les habitants d’une terre d’une grande valeur historique pour la morceler et la vendre par un promoteur immobilier à quelques privilégiés aisés ?

 Pourquoi choisir ce site exceptionnel couvert par une forêt rare au bord du littoral de la baie d’Al Hoceima et en face de l’ile Nekor pour construire des villas et des appartements ?

 Quel est l’intérêt d’un tel projet immobilier privé hermétique sur ce site pour le développement économique et social de notre région ?

 Est-il acceptable la destruction des vestiges de la ville d’Almazama se trouvant sur ce site ?

 Est-il justifié de porter atteinte à un site historique, très sensible et hautement symbolique pour la population de la région du RIF ?
Notre démarche de travail a été collective et méthodique ; elle s’est appuyée sur toutes les compétences présentent au sein de notre mouvement.
Comme acteur de la société civile, notre comité fait valoir ses revendications légitimes à travers ce rapport. Ces revendications sont fondées sur la raison, les lois nationales et les conventions signées par le Maroc.

Notre argumentation est issue de preuves administratives officielles irréfutables. Ces dernières ont permis l’adhésion massive de la population et du monde associatif à nos revendications (suite au manifeste du 9 août 2009).

Sereins et convaincus du bien-fondé de notre action que nous mènerons jusqu’au bout. Nous tirons nos leçons de notre histoire, de laquelle nous puisons les enseignements de nos grands parents qui se sont sacrifiés pour cette terre. Nous nous battrons pour que les générations futures gardent cette fierté et l’amour de la terre en la protégeant à leur tour contre tous les dangers qui la menaceraient, nous aurions ainsi transmis le message et nous aurions écrit, à notre tour, une modeste page de notre histoire

Sommaire

I. INTRODUCTION 4 -
II. CONTEXTE DU PROJET SOUANI ........................................................................................ - 4 -
II.1. HISTORIQUE DU PROJET .............................................................................. - 4 -

II.2. LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE ...................................................................... - 5 -

III. NECESSITE D’UNE RECONFIGURATION SUBSTANCIELLE DU PROJET .................................. - 6 -
III.1. PRÉOCCUPATIONS ..................................................................................................... - 7 -
III.1.1. Convention de Barcelone et le protocole GIZC .............................................................. - 7 -

III.1.2. Autres conventions et protocoles signés par le Maroc ................................................... - 8 -
III.1.3. Charte nationale de l’environnement ........................................................................... - 8 -

III.2. RECOMMANDATIONS ET PROPOSITIONS DE LA SOCIÉTÉ CIVILE ..................................... - 9 -

III.2.1. Aspect environnement ............................................................................... 9 -

III.2.2. Aspect archéologique .............................................................................. - 12 -

III.2.3. Aspect génie civil .................................................................................................13 -

III.2.4. Aspect touristique et économique .............................................................................. - 14 -

IV. NOTRE VISION DU PROJET ............................................................................................. - 15 -

IV.1. UN VRAI PROJET TOURISTIQUE ................................................................................. - 15 -

IV.2. ASPECT PUBLIC DE LA PLAGE .................................................................................... - 17 -

IV.3. ASPECT PAYSAGER ET INTÉGRATION DANS LA MUNICIPALITÉ D’AJDIR ......................... - 18 -

IV.4. ASPECT REVENDICATIF DES DROITS FONCIERS DES HABITANTS D’AJDIR....................... - 19 -

V. NÉCESSITÉ D’UN CAHIER DES CHARGES .......................................................................... - 20 -

VI. CONCLUSION ..................................................................................21 -
VII.

REFERENCES .........................................................................................22 -
VIII.

CONTACTS ..................................................................................................

I. INTRODUCTION

Le présent document est rédigé pour exposer le point de vue du comité de suivi du projet dit SOUANI confié à la CGI (Compagnie Générale Immobilière).
En effet, il est devenu indispensable de fournir un document écrit résumant nos revendications. Document qui sera certainement présenté aux différentes parties impliquées, gouvernementales ou non, et bien entendu sera remis à la CGI en vue d’apporter au projet les rectifications qui s’imposent
Ce document présente d’abord les préoccupations exprimées par la société civile et demande la prise en compte des recommandations formulées. Nous souhaitons la pleine compréhension de ces préoccupations et recommandations légitimes puisque découlant toutes de dispositions légales.

II. CONTEXTE DU PROJET SOUANI

II.1. HISTORIQUE DU PROJET

L’arrêt de l’activité touristique (2003) sur le site SFIHA par la société Club Med a été durement ressenti par la population de la région d’Al Hoceima tout particulièrement celle d’Ajdir puisque cette activité faisait vivre des milliers de familles.
Le projet SOUANI a été programmé par l’État suite au tremblement de terre qui a frappé la région d’Al Hoceima en 2004. Par la suite le projet a été intégré au schéma de développement touristique de la province d’Al Hoceima baptisée "Vision Al Hoceima 2015" présentée lors de la visite royale de juillet 2008. L’objectif assigné à ce projet est de rompre l’isolement économique de la région. Ce projet est fondé sur le développement durable et devrait créer à terme plusieurs milliers d’emplois permanents. C’est la raison d’être de ce projet.

Le projet SOUANI a été choisi comme action pilote pour le Programme d’Aménagement Côtier du RIF Central (PAC) et dont le cadre légal s’inscrit dans la convention de Barcelone notamment le protocole relatif à la Gestion Intégrée des Zones Côtières (GIZC) ratifié par le Maroc le 21/01/2009.

http://www.pap-thecoastcentre.org/index.php?lang=fr

L’exécution du projet a été initialement confiée au groupe Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG) via sa filiale MEDZ, projet transféré ensuite à sa deuxième filiale la Compagnie Générale Immobilière (CGI). Cette dernière a été très rapidement interpellée par le comité Almazama (collectif de plusieurs associations : http://amrif.africa-web.org) en ce qui concerne le site archéologique du même nom se trouvant sur le site du projet.
Durant, quasiment, une année le comité Almazama a été traînaillé de promesse en promesse par la dite société et le wali de la région présents aux rencontres tripartites. Alertés par ce délit, à savoir le non respect des valeurs historiques et culturelles de la région, des citoyens se sont regroupés pour s’intéresser de près à la question. C’est ainsi qu’est né notre comité de suivi du projet SOUANI qui a élargi désormais sa vision à toutes les facettes du projet.

II.2. LOCALISATION GEOGRAPHIQUE

Le site de SFIHA-SOUANI se situe dans la municipalité d’Ajdir (très récemment Commune d’Ait Youssef Ou Ali) à 10km d’Al Hoceima. La superficie de la zone est d’environ 90 Hectares (y compris Tayeth) de forêt de Pin et d’Eucalyptus plantés par les espagnols en 1942 pour lutter contre l’ensablement des terres agricoles.

III. NECESSITE D’UNE RECONFIGURATION SUBSTANCIELLE DU PROJET

Le Comité considère que le délai du projet, utilisé comme prétexte pour accélérer les travaux, ne devrait en aucun cas affecter la consistance du projet. En effet, le délai de réalisation ne peut être pris comme critère pour la réussite du projet car ce dernier est un projet pour les générations futures. Par ailleurs, ce projet est d’une importance capitale pour l’avenir de la commune d’Ajdir puisque le site en question correspond à son unique ouverture sur la méditerranée donc à son unique plage.
Aussi, il faut tirer les leçons des projets précédents sur le littoral méditerranéen marocain et éviter ainsi les erreurs du passé. Nous citons particulièrement les projets réalisés sur la côte de Tétouan-Fnideq autour desquels un consensus s’est dégagé aujourd’hui, même aux niveaux officiels et gouvernementaux, en les qualifiant d’échecs sur tous les plans, aussi bien aménagement touristique qu’économique, et ce malgré les diverses tentatives et énormes investissements déployés actuellement afin de rectifier le tir et de corriger les erreurs.
Le plan AZUR qui se voulait une forme évoluée par rapport à l’anarchie et manque de vision régnants auparavant, commence aussi a montré certaines faiblesses, notamment la tentation immobilière au détriment du développement d’un tourisme pérenne et rentable. Le ministère du tourisme lui-même change d’approche et demande la création de noyau d’abord touristique sur de petites superficies avant de s’engager sur le reste du terrain concédé. (L’économiste du 23 septembre 2009 : http://www.leconomiste.com/article.html?a=95629).
C’est pourquoi nous pensons que la suspension des travaux, la découpe et l’arrachage des arbres compris, doit perdurer afin de reconsidérer le projet et donner le temps nécessaire au maître d’ouvrage pour la préparation d’une nouvelle mouture conforme à l’esprit initial du projet et à la réglementation en vigueur. Cet arrêt et d’autant plus justifié par l’irréversibilité de certains travaux.
Nous demandons à ce que les travaux reprendront après accord des différentes parties sur la nouvelle conception. L’acceptabilité de la nouvelle version du projet est liée au respect des critères légaux et légitimes que nous développons ci-après.

III.1. PREOCCUPATIONS

Le comité a dressé un tableau de bord résumant les préoccupations majeures engendrées par la version actuelle du projet :

Réglementation/Accord/Recommandation
OUI/NON
Respect de la convention de Barcelone notamment le volet Gestion Intégrée des Zones Côtières (GIZC) signé par le Maroc le 21/01/2008.
NON

Respect des exigences du Comité National des Etudes d’Impact sur l’Environnement (CNEI) émises lors de la réunion du 10/02/2009.
NON

Respect des recommandations émises par les experts lors de la rencontre du 7 au 9 avril 2009 à la wilaya d’Al Hoceima, notamment les orientations remise par les membres PAM/PAC à M. le wali en vue de la rectification du projet.
NON

Apporte une solution au problème du foncier
NON
Projet touristique créateur d’emplois

Apport très limité
Contribution au développement de la commune d’Ajdir

Apport très limité

Respect du cadre culturel et historique de la région
NON

Ces différentes préoccupations feront l’objet d’une analyse détaillée dans les pages qui suivent.

III.1.1. Convention de Barcelone et le protocole GIZC

Une bonne partie des préoccupations et recommandations abordées dans le présent document se réfèrent et se fondent essentiellement sur le respect de la Convention de Barcelone pour la protection du milieu marin et du littoral méditerranéen que le Maroc a ratifiée, en particulier
le Protocole « Gestion Intégrée des Zones Côtières » plus connu sous le sigle "GIZC" signé à Madrid le 21 Janvier 2009 par quatorze pays dont le Maroc. (http://www.pap-thecoastcentre.org/index.php?lang=fr).

Le Comité adopte également les conclusions du rapport résultant de l’atelier tenu à Al Hoceima, du 7 au 9 Avril 2009 sous l’égide du Secrétariat d’Etat auprès du Ministre de l’Énergie, des Mines, de l’Eau et de l’Environnement chargé de l’Eau et l’Environnement, qui résume les exigences du projet et demande à garantir un projet dans la perspective du tourisme durable, en particulier de respecter les trois axes :

 La durabilité écologique qui garantit un développement compatible avec le maintien des processus écologiques essentiels, de la diversité biologique et de ressources ;

 La durabilité sociale et culturelle qui assure que le développement augmente le contrôle des individus sur leurs propres vies, qu’il soit compatible avec la culture et les valeurs humaines, tout en maintenant et en renforçant l’identité de la communauté ;

 La durabilité économique qui garantit que le développement soit économiquement efficace et que les ressources soient gérées de manière à être conservées pour les générations futures.

III.1.2. Autres conventions et protocoles signés par le Maroc

Le Maroc est membre de l’OMT (Organisation Mondiale du Tourisme) Instance qui a adopté une charte du tourisme durable à la conférence mondiale du Tourisme à Lanzarote (îles Canaries, les 27 et 28 avril 1995). Cette charte stipule dans son principe I que « le développement durable est un processus encadré visant une gestion globale des ressources afin d’en assurer la durabilité, tout en permettant de préserver notre capital naturel et culturel ». Le principe V est encore plus explicite, il préconise la mise en oeuvre d’instruments de planification et de gestion pour « La préservation, la protection et la mise en valeur de la richesse du patrimoine naturel et culturel ».

Le Maroc est également membre de l’organisme ICOMOS (Conseil international des monuments et des sites). Cet organisme a adopté en 1999 lors de sa douzième assemblée générale au Mexique la charte internationale du tourisme culturel. Le principe II, 2.2 de cette charte dit que « Les projets, activités et développements touristiques doivent parvenir à des résultats positifs et limiter les impacts négatifs qui pourraient nuire au patrimoine… ».

III.1.3. Charte nationale de l’environnement

Nos préoccupations, s’inscrivent parfaitement dans l’esprit de la charte nationale de l’environnement que le gouvernement compte se doter d’ici la fin 2009 conformément aux orientations royales données lors de la séance de travail du 24 septembre 2009.
Cette charte permettra, selon le communiqué officiel la sauvegarde des espaces, des réserves et des ressources naturelles, ainsi que du patrimoine culturel dans le cadre du processus de développement durable

(http://www.map.ma/fr/sections/activites_roi/sm_le_roi_preside_un_3/view).

De la même manière, le communiqué précise que le développement industriel et la promotion touristique devront s’opérer dans une logique de développement durable. Les projets réalisés et ceux à venir doivent désormais obéir à un cahier des charges précis qui matérialise la volonté du Maroc de s’inscrire dans une politique progressive qui concilie les impératifs du développement socio-économique et la préservation de l’environnement et le développement durable.
Comité de suivi du projet SOUANI

III.2. RECOMMANDATIONS ET PROPOSITIONS DE LA SOCIETE CIVILE

Le comité se veut une force de proposition représentant une large partie de la société civile, c’est pourquoi nous formulons dès à présent un certain nombre d’éléments à prendre en considération pour replacer le projet dans son cadre initial tel qu’il a été présenté lors de la visite royale à Al Hoceima le 24 juillet 2008 et répondre ainsi aux attentes de la société civile.

III.2.1. Aspect environnement

Nécessité de compléter l’étude d’impact sur l’environnement avec le plein respect des recommandations du Comité National des Etudes d’Impact (CNEI), en particulier la levée des réserves exprimées au cours de sa réunion du 10 février 2009 (le comité a eu accès au compte rendu de cette réunion mais pas au rapport lui-même).
Le comité demande à ce que les exigences du CNEI soient remplies, à savoir :

 Fournir une étude hydraulique sur l’inondabilité du site

 Elaborer une étude de la dynamique sédimentaire de la plage

 Présenter un cahier des charges environnemental

A notre connaissance la CGI n’a pas fourni les documents exigés par le CNEI et par conséquent n’a pas obtenu « l’acceptabilité environnementale ».

La CGI a démarré les travaux de construction et a même lancé fin juillet 2009 la vente des produits immobiliers proposés (villas en bandes, villas isolés, appartements, etc.) et ce, en contradiction totale avec la loi n° 12-03 relative aux Etudes d’Impact sur L’Environnement notamment l’article 7 qui stipule que la décision de l’acceptabilité environnementale constitue l’un des documents du dossier de la demande d’obtention de l’autorisation du projet.

Le comité considère que l’obtention de « l’acceptabilité environnementale » du projet est une condition légale indispensable pour la reprise des travaux.

 Respect d’une bande non constructible de 100 m au minimum exigée par le protocole GIZC. Cette bande est essentielle pour la durabilité écologique du site ainsi qu’à la prévention des inondations et la protection du cordon dunaire. Le long de cette bande et perpendiculairement au rivage, des passages bien espacés et balisés doivent orienter les visiteurs vers la plage sans que le système dune-forêt soit perturbé.

 L’aspect impact sur la biodiversité marine est à détailler

 Nécessité d’une étude globale sur l’hydrodynamique côtière et fluviale (formation et disparition des
dunes, transport des sédiments,…). Nos inquiétudes concernent l’impact de l’occupation de la plage sur
le système dunaire en bordure de plage.
L’étude de la dynamique sédimentaire sur tout le profil y compris la formation des dunes est à notre point
de vue obligatoire sachant que la construction prévue d’un barrage sur l’Oued Ghiss entraînera un déficit
d’apports continentaux vers la baie et la plage.

 Prise en compte des propositions d’aménagements formulées dans le rapport rédigé par Stéphanie GROSSET du service EID Méditerranée et Alessio Satta, Directeur Général du Conservatoire du littoral de
Sardaigne suite aux rencontres du 7 au 9 avril 2009 à la wilaya d’Al Hoceima (document remis à M. le
wali). Dont nous présentons les Extraits suivants :

Exemples de constructions inadaptées en Languedoc-Roussillon (extrait de ce rapport

 Le projet doit tenir compte obligatoirement de la rareté des ressources en eaux dont souffre la région et pour ne pas surexploiter la nappe phréatique (réserve stratégique) et des alternatives de ressources usuelles en eau devrait être prospectées telles que la réutilisation des eaux usées ou le dessalement.

 Préserver la forêt :

- Constituée en grande partie de l’espèce Pin Parasol (Pinus pinea) unique sur la côte méditerranéenne.
- Ne pas oublier son rôle contre les tempêtes et l’ensablement des terrains agricoles à l’est de la zone en question, raison pour laquelle elle a été plantée en 1942.
- Préserver la forêt originelle et reboiser les parties détruites conformément aux recommandations du protocole GIZC.
- La CGI prétend construire le projet sur 12% de la forêt, en contradiction totale avec sa maquette de commercialisation montrant des constructions sur toute la zone des 90 hectares de la forêt !! La forêt au bord du littoral sera irrémédiablement détruite.
- Disperser les constructions touristiques de manière à ce que celles-ci se fondent naturellement dans l’espace verdoyant de la forêt.

III.2.2. Aspect archéologique

Nécessité d’une étude préalable à tous travaux de chantier pour la délimitation du site archéologique de l’ancienne ville d’ALMAZAMA, afin de déterminer la superficie qui ne devrait pas être couverte par une quelconque forme d’oeuvre ou de construction. Au-delà de cette délimitation, le site doit faire l’objet de vraies études scientifiques menées par des spécialistes et des chercheurs indépendants.
Il est important de souligner que le site d’ALMAZAMA est considéré au Ministère de la culture comme site majeur puisque il s’agit des vestiges d’une ville dans une région où les fouilles ne sont pas encore effectuées, mais que la loi marocaine 22/80 protège contre les projets à effets néfastes.

Le volet archéologique du projet SOUANI a fait l’objet d’une rencontre récente qui a eu lieu le 09/09/2009 à la wilaya d’Al Hoceima sur invitation de M. le Wali. Ont participé à cette réunion : des responsables de la CGI, des représentants du comité d’associations de suivi du site ALMAZAMA et des responsables du Ministère de la Culture, Direction du Patrimoine Culturel.

D’après le compte rendu rédigé par le comité des associations, des décisions importantes ont été arrêtées lors de cette réunion :

 Arrêt immédiat des travaux dans les environs du site archéologique,

 Engagement d’une étude pour la délimitation de la zone occupée par la ville antique ALMAZAMA,

Le comité prend note de ces décisions et demande à ce que le volet archéologique fasse partie intégrante du cahier des charges requis pour la reprise des travaux.

III.2.3. Aspect génie civil

Bien que la responsabilité des constructions incombe entièrement, en vertu des lois en vigueur, au promoteur, aux entreprises de construction, aux bureaux de contrôle et aux autorités ayant délivré les autorisations, il est de notre devoir d’attirer l’attention que le contexte géologique du site requiert une étude géotechnique complète. En effet, il s’agit d’un site à très haut risque sismique aggravé par la nature du sol (sableux avec une nappe phréatique proche de la surface en zone littorale). Cette étude doit vérifier, en plus des essais géotechniques classiques, le phénomène de liquéfaction qui se produit sous sollicitation sismique. A l’issu de ces résultats, et en s’appuyant sur des modèles, des normes de construction spécifiques seront préconisées (mise en place de techniques répondant aux exigences du site). Ce travail est fondamental pour assurer, aussi bien la pérennité des constructions que la sécurité des touristes.

Il est probable que l’étude géotechnique aboutira à la non constructibilité de certaines zones du site. Dans ce cas, il serait judicieux de conserver ces zones à des activités non destructrices de la forêt (équitation, promenade, activités sportive, …) et de déplacer le projet vers la zone ouest en s’éloignant du site archéologique ALMAZAMA

III.2.4. Aspect touristique et économique

Le projet SOUANI fait partie du schéma de développement touristique de la province d’Al Hoceima baptisé « Vision Al Hoceima 2015 » et qui a été présenté lors de la visite royale du 24 juillet 2008. Vision dont la concrétisation nécessiterait un investissement global de 8.5 milliard de dirhams dont 1.5 milliards de dirhams pour le projet SOUANI qui devrait générer quelque 2.500 emplois durant la phase de construction et 1.000 autres durant la phase d’exploitation.

Or le projet SOUANI dans sa version actuelle, ne peut être qualifié de projet touristique mais plutôt de projet immobilier, en raison de la prédominance de l’immobilier résidentiel.
Le comité considère que ce projet a été dévié de son objectif initial (dynamiser l’économie de la région et créer des emplois) et ne voit aucun intérêt économique à placer un projet immobilier résidentiel sur un tel site. Les projets immobiliers peuvent être réalisés sur d’autres sites moins stratégiques (sur les hauteurs d’Ajdir par exemple).

Le succès du projet ne sera pas évalué par la réussite de la vente de biens immobiliers à court terme, étant donné la nature spéculative qui domine habituellement dans de tels cas, mais plutôt par sa pérennité et sa capacité à vendre des nuitées touristiques le long de l’année.

IV. NOTRE VISION DU PROJET

IV.1. UN VRAI PROJET TOURISTIQUE

 Rien ne peut justifier la construction de Villas front de mer occupant la façade maritime à fort potentiel touristique. Ces villas (résidences secondaires) seront exploitées par une poignée de particuliers privilégiés ce qui n’apportera aucune valeur ajoutée en terme économique et ne créera pas d’emplois permanents.

 100% de la zone constructible doit être touristique allouée exclusivement à des lits purement hôteliers et activités créatrices d’emplois fondées sur le développement durable.

 Proscrire dans cette zone toute habitation destinée à la vente aux particuliers.

 Les résidences et appartements destinés aux particuliers peuvent être construits en dehors de cette zone sur d’autres terrains appartenant à la commune d’Ajdir.

 Une transparence totale dans le montage financier du projet est exigée.

 Les investissements consentis par les différentes parties (dont la commune d’Ajdir qui participe avec ses terrains) seront amortis dans la durée pendant l’exploitation du projet.

 Une attention particulière doit être apportée à la façade maritime. Nous préconisons d’alterner sur cette façade les restaurants, cafés et espaces de détente.

 Les constructions hôtelières devront être exploitées par des enseignes de renom dans le domaine touristique tel que Club Med dont la CDG (Caisse de dépôt et de Gestion) est son premier actionnaire avec 12,7% du capital.

 Une étude de marché pour déterminer la cible touristique de la destination SFIHA-SOUANI est indispensable.

 La CGI doit fournir une étude d’évaluation du cahier des charges en termes d’emplois permanents et saisonniers qui seront créés lors de la phase exploitation du site. Ces informations sont fondamentales pour l’acceptabilité du projet (Etude réalisée par des experts indépendants).

 Diversification des activités touristiques pour assurer la rentabilité du projet et son exploitation tout le long de l’année. Le potentiel du site le permet, situé à 10 mn de l’aéroport et du port d’Al-Hoceima, au bord de la mer et entouré de montagnes. Le site se prête parfaitement à plusieurs activités de loisirs : tourisme de la mer et de la montagne, activité sportives nautiques, plongée sous-marine, équitation, randonnée de montagne, excursions, deltaplane et parapente, séminaire d’entreprises, rencontres méditerranéennes, port d’arrêt pour les croisières en méditerranée, …etc.

 Nécessité de signer des accords avec des animateurs et enseignes touristiques pour l’exploitation des hôtels, résidences et villages touristiques qui devraient également prévoir des accords avec des tours opérateurs, sites Internet spécialisés, … pour vendre le produit touristique SFIHA-SOUANI. L’emplacement du site à 10 minutes de l’aéroport d’Al Hoceima est sans doute un argument de taille pour la promotion (Paris->Al Hoceima=2h et Aéroport->SFIHA=10mn, l’équation est très favorable).

 Prévoir des accords cadres pour anticiper la formation de personnel qualifié local notamment avec l’école de tourisme d’Al Hoceima (La solution retenue à l’époque par le Club Med en privilégiant les jeunes d’Ajdir répondait à deux objectifs : main d’oeuvre de proximité et satisfaction à une revendication des propriétaires du site).

 Se distinguer des produits touristiques existants au Maroc. Vendre un produit Rif-Méditerranée sauvage et authentique pourrait drainer une nouvelle gamme de clientèle.

 Orienter le projet vers un tourisme durable de haut de gamme, comme le veut la vision « Al Hoceima 2015 » beaucoup plus rentable que le tourisme de masse non adapté à ce site. Cibler en priorité des touristes à fort pouvoir d’achat (les retraités européens apprécieront le séjour dans un environnement méditerranéen beau et calme été comme hiver à moins de 2h de l’Europe)

 Le Comité demande l’édification d’un Palais de congrès, dont la région d’Al Hoceima a fortement besoin, pour développer le tourisme des affaires afin d’assurer une activité hôtelière en dehors de la période estivale. Il n’y a aucun doute que de nombreuses entreprises nationales et européennes choisiront SFIHA-SOUANI pour leur séminaire pourvu que ce projet soit bien pensé en faisant intervenir tous les acteurs de la chaîne touristique (hôtels, tours opérateurs, compagnies aériennes, …etc.)

 La conception architecturale doit prendre en compte l’aspect culturel original de la région.

IV.2. ASPECT PUBLIC DE LA PLAGE

La société civile s’oppose également à toute tentative visant à privatiser la plage. En effet, et contrairement à ce qui est déclaré, le projet se dirige dans sa conception actuelle vers une privatisation de fait sans avoir besoin de recours à des documents juridiques.
Ainsi, le comité demande :

 La garantie d’accès libre et gratuit du public à la mer et à la plage, et ce, en tout point le long de la côte

 Pour assurer le caractère public de la plage municipale, une promenade maritime devrait être créée en dehors de la bande des 100 m non constructible.

 La bande de 100 mètres et la réserve forestière doivent relever du domaine public municipal à ne pas confondre avec le domaine public maritime qui doit être aussi respecté.

 Tous les chemins, routes et les parkings de stationnement du site devraient rester propriété publique municipale dont l’accès est assuré pour tous les citoyens et les touristes.

 Le Comité ne voit pas la nécessité d’une clôture générale du site. Cette dernière devrait donc être supprimée car consacrant la privatisation de fait vu d’autres expériences. La sécurisation des zones touristiques et des hôtels devrait être résolue autrement avec des clôtures partielles des ensembles ciblés, en laissant libre accès aux parkings publics et au rivage.

 Nécessité de créer plusieurs points d’accès (sans barrière) à la zone du site.

IV.3. ASPECT PAYSAGER ET INTEGRATION DANS LA MUNICIPALITE D’AJDIR

 Maintenir la beauté originelle du site, dont les cartes postales ont fait jadis le tour du monde, sachant que celui-ci se trouve en face de l’île Nekor. Ce paysage est devenu un emblème d’Ajdir et de la baie d’Al Hoceima. Pour cela, toutes les constructions hôtelières et autres bâtiments touristiques doivent se limiter à R+1 (si l’étude géotechnique le permet) afin de sauvegarder l’aspect verdoyant du site ainsi qu’une vue dégagée sur la plage et l’île Nekor.

 Intégrer le projet à la plage municipale SFIHA actuelle (partie Ouest) de manière à assurer la continuité de l’aménagement.

 Le projet doit s’inscrire dans une vision globale de l’aménagement de la baie d’Al Hoceima et de l’aménagement et l’urbanisation de la municipalité d’Ajdir (nécessité d’étudier la problématique des accès aux plages et au site du projet, nécessité de créer un Centre Ville pour la municipalité d’Ajdir,…) ;

 Prévoir des parkings publics dans la zone du projet de façon à répartir harmonieusement la charge de la fréquentation tout le long de la plage et de façon à ne pas dépasser la capacité du site. Ces parkings seront raisonnablement dimensionnés et répartie dans la forêt d’est en ouest.

 Proscrire les routes pour véhicules le long de la plage.

 Favoriser le développement de l’urbanisme par la création d’infrastructure routière à l’intérieur des terres vers les hauteurs d’Ajdir.

 L’aspect architectural des bâtiments ne doit pas altérer la beauté du site. Proposer un design en harmonie avec les motifs du site (mer, forêt, îles, montagne …) en s’inspirant des constructions traditionnelles. Se distinguer visuellement des autres stations balnéaires grâce à la qualité des paysages offerts par la baie d’Al Hoceima. Ceci aidera à la vente du produit touristique SFIHA-SOUANI.

 La façade donnant sur la plage (front de mer au-delà des 100) doit être réservée à des activités commerciales et de détente (allée piétonne large de plus 20 m, alternance Cafés Restaurants et aires de jeu pour enfants…etc.).

 Intégrer dans le projet des espaces de promenade (à pied, à cheval,), des parcours de VTT, …etc. La partie est du site se prête parfaitement à ce genre d’activité surtout si celle-ci s’avérerait non constructible.

 Réserver une zone au sein de la forêt pour un parc naturel et des espaces de jeux pour enfants.
Comité de suivi du projet SOUANI

IV.4. ASPECT REVENDICATIF DES DROITS FONCIERS DES HABITANTS D’AJDIR

Le Comité demande des éclaircissements sur la procédure d’immatriculation du terrain qui a ignoré les droits ancestraux de la population d’Ajdir. En effet, le terrain appartenait à des habitants d’Ajdir qui en vertu d’un accord avec les autorités coloniales espagnoles en 1942 l’ont concédé sur une période de 40 ans à ces dernières, pour planter des arbres pour stabiliser les dunes et lutter ainsi contre l’ensablement des terres agricoles.
Au début des années soixante, après l’indépendance, les propriétaires ont réclamé aux autorités marocaines la restitution de leurs terres, mais en vain. En suite, il y a eu une main mise sur ce site par les services des eaux et forêts suivi d’un transfert de propriété vers la CGI sous motif d’un projet touristique d’intérêt public créateur d’emplois (à la date du 24/08/2009 ce transfert n’était pas encore effectif puisque l’immatriculation était encore au nom du domaine privé de l’état). La procédure d’immatriculation est entachée d’une grave erreur au niveau toponymique puisque la publication des annonces mentionne le nom de SOUANI alors que le lieu est connu par SFIHA (SOUANI se situe à environ 5 Km à l’est de SFIHA). Les habitants et la commune d’Ajdir sont lésés, il n’est pas normal que la CGI fasse des bénéfices sur la vente de terrains non achetés (à leurs véritables propriétaires).
Le Comité ne prétend pas se substituer aux habitants et à la municipalité d’Ajdir, cependant nous soulignons la nécessité de trouver une formule d’indemnisation pour les dommages résultants des erreurs qui entachent le transfert de la propriété à la CGI.
Les habitants d’Ajdir n’accepteront pas le fait accompli, et laisser pourrir cette situation n’est pas raisonnable. Nous sommes convaincus que cette problématique ne peut être résolue que par des négociations directes avec les représentants d’Ajdir. L’adhésion de la population à ce projet est une nécessité.
Des solutions existent, et celles qui nous semblent crédibles consisteraient à trouver le moyen de faire profiter et bénéficier la municipalité d’Ajdir de source de financement permanant (Ajdir en a besoin pour se développer).
Parmi ces solutions, trois méritent d’être étudiées sérieusement :

 Compenser la municipalité d’Ajdir par d’autres projets (hors ceux déjà programmés) à hauteur de la valeur du terrain.

 Signer un accord avec la municipalité d’Ajdir pour le paiement d’une annuité (la valeur du terrain étalée sur une certaine période).

 Intégrer la municipalité en tant qu’actionnaire, à hauteur de la valeur du terrain, dans la société immobilière qui restera propriétaire des murs des hôtels et village de vacances (schéma souvent retenu actuellement dans le montage des projets touristiques).
Il s’agit bien entendu de pistes de réflexion qu’il faudra valider avec les représentants des habitants d’Ajdir.

V. NECESSITE D’UN CAHIER DES CHARGES

Le projet SOUANI est un partenariat Public-Privé car se réalisant sur un terrain à caractère public et à revendication collective non encore résolue.
Le projet SOUANI a été déclenché par l’état pour des objectifs de développement. La CGI, quoi que filiale à 80 % de la CDG, demeure une société anonyme privée tenue par la loi même de satisfaire, en terme de rentabilité, les exigences premières de ses actionnaires, dont 20 % de particuliers et institutionnels ayant choisi l’investissement en bourse. Cet objectif, si légitime soit-il, ne peut octroyer à la CGI le rôle d’un développeur public en absence d’un cahier des charges clair et précis.
En effet, les deux objectifs publics, de développement à long terme, et privé, de profit pour les actionnaires, peuvent diverger et ne peuvent connaître un équilibre que dans le cadre d’un cahier des charges détaillé sauvegardant les intérêts de toutes les parties et surtout rappelant les engagements du promoteur quant à la garantie de réalisation des objectifs fixés. Le transfert de la propriété du terrain à la CGI devrait être lié à la pleine satisfaction de ces objectifs.

L’absence de contrat est à l’origine de ce grand malentendu. En effet, le projet SOUANI a été confié à la CGI sans cahier des charges écrit et engageant les différentes parties concernées.

Pour faire court, les autorités ont confié un terrain d’une grande valeur à un promoteur immobilier sans aucun engagement contractuel de la part de ce dernier. Il ne faut pas donc s’étonner que la CGI ait fait son travail de promoteur immobilier.
La confiance est rompue, le retour à une gestion de projet transparente dont le contenu est transcrit dans un contrat « cahier des charges » est un requis à toute reprise de travaux. Le comité demande donc l’arrêt immédiat des travaux de chantier afin de repartir sur des bases saines engageant les différentes parties « Cahier des Charges ».
L’élaboration de ce cahier des charges est une question de quatre à six semaines. Les objectifs, les contraintes et les modalités de mise en oeuvre sont en grande partie connus (fruit des différentes réunions, réflexions, travaux, décisions, choix, …). Notre comité est disposé à apporter gracieusement ses compétences pour participer à l’élaboration d’un cahier des charges conjuguant respect de l’environnement, revendications sociales et contraintes économiques.

Le comité formule d’ores et déjà un ensemble de points pour remettre ce projet sur les rails :

 Elaboration d’un cahier des charges associant les autorités, les représentants de la société civile, la municipalité et le promoteur CGI. Ce document, rédigé conformément aux programmes DESTINATIONS/PAC et réglementation en vigueur, devrait définir clairement les objectifs du projet, les quantifier et donner les directives majeures pour sa mise en oeuvre. Ce cahier des charges fournira également une description précise des différentes phases du projet depuis les plans de masse, leurs natures et leurs fonctions en passant par les modalités contractuelles avec les opérateurs du tourisme, la préparation et la formation du personnel, …, jusqu’à l’exploitation plein régime du site.

 La société civile en général et le comité en particulier demande à avoir un droit de regard sur ce cahier des charges et le suivi de son exécution.

VI. CONCLUSION

Bien que le comité soit très critique à l’égard du projet initié par la CGI, son seul objectif est de pousser les différents intervenants pour en améliorer le concept en le replaçant dans son cadre initial.
Le comité en élaborant ce document n’a fait que rappeler au promoteur la nécessité d’appliquer les lois et règlements nationaux en termes d’environnement et patrimoine archéologique ainsi que les conventions et protocoles internationaux relatifs aux projets touristiques dans des forêts au bord du littoral (GIZC). Dispositions devenues à caractère obligatoire vu l’engagement insoupçonné du Maroc dans ces accords.
Le comité milite pour que SFIHA-SOUANI soit une réussite en termes de projets touristiques intégrés fondés sur le développement durable et respectant l’environnement, l’histoire et la culture de la région.
C’est pourquoi, le comité est disposé à travailler en concertation avec l’ensemble des acteurs de ce projet afin de trouver des solutions justes aux différents problèmes soulevés dans ce document. Ceci passera bien évidement par des échanges entre les autorités, la CGI et la société civile.

A travers ce document, le comité de suivi du projet SOUANI lance un appel à tous les citoyens et les responsables pour que ce beau paysage ne soit pas détruit par la folie immobilière et que celui-ci demeure notre bien commun à tous et continuera à profiter aux générations futures.

VII. REFERENCES

 Communiqué MAP diffusé le 24 juillet 2008

http://www.tourisme.gov.ma/francais/7-actualites/Archives2008/20080724_1.htm

Communiqué MAP diffusé le 24 septembre 2009 http://www.map.ma/fr/sections/activites_roi/sm_le_roi_preside_un_3/view
Protocole GIZC et Programme PAC
http://www.pap-thecoastcentre.org/about.php?blob_id=56&lang=fr

Programme d’Aménagement Côtier en Méditerranée marocaine
http://www.pap-thecoastcentre.org/pdfs/PAC_Maroc_Rapport_Final.pdf

RAPPORT de l’atelier sur la GIZC et l’analyse de durabilité (Al Hoceima, les 8 et 9 avril 2009)
http://www.pap-thecoastcentre.org/pdfs/Rapport_atelier_Al%20Hoceima_avril09_action_pilote&AD.pdf

Accord de coopération entre le gouvernement de la république française et le gouvernement du royaume du Maroc dans les domaines de l’environnement, de l’eau et de l’aménagement du territoire
http://www.ecologie.gouv.fr/IMG/pdf/term_accord_intergMarocdefvf.pdf

 L’économiste du 23 septembre 2009 : Le plan AZUR commence à montrer certaines faiblesses
http://www.leconomiste.com/article.html?a=95629.

La CDG est le premier actionnaire du Club Med avec 12,7% du capital
http://www.clubmed.net/corporate/photos/presentations/a1resultats_semestriels_2009.pdf

VIII. CONTACTS

 Coordinateur du comité de suivi du projet SOUANI :

DR Fouad EL GHELBAZOURI

Adresse : 26, Rue Al Moutanabi - Al Hoceima - Maroc

Mail : fouadcherif@hotmail.fr

 Responsable du comité de suivi du projet SOUANI à Al Hoceima :

PR Omar LEMALLAM

Adresse : 26, Rue Maissour - AL Hoceima - Maroc

Mail : omar_lemallam@yahoo.fr

 Mail du Comité SOUANI :

Mail : ajdirsouani@gmail.com